Donatie cu uzufruct viager: Ghid complet juridic și exemple din practică

Definiția juridică a donației

Donația este un act juridic prin care o persoană, numită donator, transmite cu titlu gratuit un bun din patrimoniul său către o altă persoană, numită donatar, fără a primi în schimb o contraprestație. Esența donației este intenția de a dărui, adică animus donandi. În cazul donațiilor imobiliare (locuințe, terenuri, spații comerciale), legea română impune ca actul să fie realizat numai în formă autentică, în fața notarului.

În situația donației cu uzufruct viager, dreptul de proprietate nu este transmis complet. Donatorul transmite proprietatea nudă (fără dreptul de folosință), dar își păstrează dreptul de uzufruct pe întreaga durată a vieții. Astfel, donatarul devine nud proprietar, iar donatorul rămâne uzufructuar.
 Noțiunea de uzufruct viager în Codul Civil

Uzufructul este un drept real, prevăzut în Codul Civil, care îi permite unei persoane să folosească un bun ce aparține altcuiva și să culeagă fructele acestuia (de exemplu: chirii, recolte, dobânzi), cu condiția de a păstra bunul în starea în care l-a primit.

Când uzufructul este viager, el se întinde pe întreaga durată a vieții uzufructuarului. Când persoana încetează din viață, uzufructul se stinge automat, iar nudul proprietar devine proprietar deplin, fără alte acte suplimentare.

Diferența dintre nudă proprietate și uzufruct

Pentru a înțelege mecanismul donației cu uzufruct viager, trebuie clarificate diferențele:

Practic:

• -Uzufructuarul trăiește în imobil, îl folosește și beneficiază de el.
• -Nudul proprietar are proprietatea, dar nu folosința, aceasta devenind deplină doar după decesul uzufructuarului.

Cine poate constitui uzufruct viager

Orice persoană fizică cu capacitate deplină de exercițiu poate oferi o donație cu uzufruct viager. Nu există limitări privind vârsta, însă în practică, acest mecanism este cel mai des folosit de persoane în vârstă care doresc să își asigure protecția locuinței și să evite conflictele de moștenire ulterioare.

Când și de ce se folosește donația cu uzufruct viager

Din punct de vedere practic, donația cu uzufruct viager este utilizată în special în situații precum:

• -Părinți care vor să lase locuința copiilor, dar să continue să locuiască în ea.
• -Persoane în vârstă care vor să evite eventuale procese între moștenitori.
• -Situații în care se dorește securizarea transmiterii bunului, fără riscul contestării testamentului.

Acest mecanism este o soluție eficientă pentru cei care vor să păstreze controlul asupra bunului pe durata vieții, dar să știe că bunul va rămâne în familie.

Rolul notarului și necesitatea actului autentic

Donația cu uzufruct viager se face doar prin act autentic la notar. Notarul:

• -Verifică actele de proprietate.
• -Confirmă identitatea și consimțământul părților.
• -Explică părților consecințele actului.
• -Întocmește actul de donație + înscrie drepturile în Cartea Funciară.

Acest proces oferă siguranță juridică, deoarece actul nu poate fi contestat pe motiv de formă.
 Ce drepturi are uzufructuarul

Uzufructuarul are dreptul:

• -Să locuiască în imobil.
• -Să închirieze imobilul și să încaseze chiria.
• -Să folosească imobilul fără restricții, cu condiția să nu îl degradeze.
• -Să împiedice nudul proprietar să vândă imobilul fără recunoașterea uzufructului.

Pe scurt: chiar dacă proprietatea este transmisă unui copil sau unei rude, uzufructuarul rămâne proprietarul de fapt al folosinței imobilului, adică cel care trăiește și beneficiază efectiv de el.

Ce drepturi are nudul proprietar

Nudul proprietar are:

• -Dreptul de a fi proprietar în acte.
• -Dreptul de a vinde nudă proprietate (dar cumpărătorul acceptă uzufructul ca sarcină).
• -Dreptul de a deveni proprietar deplin la decesul uzufructuarului.

Totuși, nudul proprietar nu poate evacua uzufructuarul și nu poate folosi imobilul până la stingerea uzufructului.

Exemplu simplu pentru clarificare

Maria (75 ani) donează apartamentul fiului ei, Andrei, dar își păstrează uzufructul viager, adică dreptul de a locui în apartament toată viața. Andrei devine nud proprietar, Maria rămâne uzufructuar. Maria continuă să trăiască în locuință ca și până acum. După decesul ei, Andrei devine automat proprietar deplin, fără costuri și fără succesiune.

Avantaje și dezavantaje pentru ambele părți

Donația cu uzufruct viager este o soluție juridică folosită frecvent în România, în special în contextul transmiterii bunurilor imobiliare între membrii familiei. Ca în orice act juridic ce privește patrimoniul, există beneficii importante, dar și riscuri ce trebuie înțelese înainte de semnare. În continuare vom analiza în detaliu atât perspectivele donatorului (care devine uzufructuar), cât și ale donatarului (care devine nud proprietar).

Avantajele pentru donator (uzufructuar)

Pentru persoana care donează imobilul, păstrând uzufructul viager, beneficiile sunt semnificative, mai ales în ceea ce privește siguranța locuirii și protecția împotriva riscului de a fi obligat să părăsească locuința.

1. Donatorul păstrează dreptul de a locui în imobil toată viața

Acesta este avantajul central al donației cu uzufruct viager. Persoana care donează nu pierde folosința: poate continua să trăiască în imobil exact ca înainte. În practică, donatorul:

• -nu poate fi evacuat,
• -nu poate fi împiedicat să folosească locuința,
• -nu are nevoie să ceară acordul nimănui pentru a continua să o utilizeze.

Această prevedere este garantată legal, indiferent de schimbările relațiilor familiale.

2. Protecție împotriva vânzării sau executării silite a bunului

Chiar dacă nudul proprietar ar încerca să vândă imobilul, cumpărătorul ar trebui să accepte uzufructul ca sarcină, ceea ce face tranzacția dificilă și neatractivă. Astfel:

Uzufructul acționează ca o formă naturală de protecție pentru donator.

În plus, imobilul aflat sub uzufruct viager nu poate fi evacuat pentru datoriile nudului proprietar (cu excepția cazurilor extreme ce țin de ipoteci special constituite).

3. Evitarea conflictelor de moștenire

O mare parte dintre litigiile din România apar după decesul proprietarului, când moștenitorii nu cad de acord asupra împărțirii bunurilor. Prin donație:

• -imobilul este deja transmis,
• -procedura succesorală este simplificată,
• -tensiunile familiale se reduc semnificativ.

Persoana care donează poate decide cine primește bunul, fără ca această alegere să poată fi contestată ușor.

4. Sentiment de control și siguranță

Donatorul nu se simte la dispoziția copiilor sau moștenitorilor, pentru că:

• -păstrează posesia,
• -beneficiază în continuare de imobil,
• -depinde doar de sine pentru administrarea acestuia.

Aceasta are un impact psihologic pozitiv important.

Avantajele pentru donatar (nud proprietar)

Acum să privim situația și din perspectiva celui care primește proprietatea.

1. Proprietatea este transferată înainte de moștenire

Nudul proprietar primește bunul în timpul vieții donatorului, ceea ce înseamnă:

• -nu există taxe succesorale după deces,
• -nu există risc de litigii viitoare între moștenitori cu privire la acel imobil.

Prin urmare, donația poate fi o soluție mai simplă și mai sigură decât testamentul, care poate fi contestat.

2. Creșterea stabilității patrimoniului personal

Nudul proprietar devine titularul dreptului de proprietate și poate să-l planifice patrimonial, de exemplu:

• -să îl includă în garanții bancare,
• -să îl ia în calcul pentru investiții,
• -să îl lase mai departe copiilor săi.

Chiar dacă folosința este temporar limitată, patrimoniul lui este îmbunătățit în mod real.

3. Costuri reduse comparativ cu alte forme juridice

Comparativ cu:

• -contractul de întreținere (risc mare de litigii),
• -vânzarea-cumpărarea cu preț simbolic (risc de anulare),
• -testamentul (poate fi atacat de moștenitorii rezervatari),

donația cu uzufruct viager este mai transparentă, mai sigură juridic și mai ușor de executat.

Riscuri și dezavantaje posibile

Deși în cele mai multe cazuri donația cu uzufruct viager este benefică, există și situații în care devine problematică.

Riscuri pentru donator (uzufructuar)

• Dacă relațiile se deteriorează după donație, uzufructuarul este protejat în ceea ce privește locuința, dar poate apărea stres emoțional.
• Donatorul renunță la dreptul de proprietate deplină, deci nu mai poate decide liber asupra bunului (de exemplu, nu îl mai poate lăsa altui copil).

Riscuri pentru nudul proprietar

• Nu poate folosi imobilul până la stingerea uzufructului.
• Nu poate înstrăina liber bunul fără recunoașterea uzufructului.
• Dacă uzufructuarul administrează imobilul neglijent, bunul se poate deteriora (de ex: neîntreținere).

Situații când NU este recomandată donația cu uzufruct viager

• -Relații tensionate între donator și donatar.
• -Donatorul nu este sigur pe persoana căreia îi donează bunul.
• -Donatorul are probleme medicale sau psihice care pot ridica probleme de capacitate — actul ar putea fi contestat.
• -Donatarul are datorii, imobilul poate fi urmărit de creditori (chiar dacă uzufructul îl protejează parțial).

Avantaje și dezavantaje pentru ambele părți (variantă umană, cursivă)

Donația cu uzufruct viager este o soluție juridică folosită frecvent de familii care doresc să transmită o locuință sau un teren înainte de deces, dar fără ca persoana care donează să piardă dreptul de a locui și de a folosi acel bun. Pentru a o înțelege corect, este important să privim situația din ambele unghiuri: al celui care donează și al celui care primește.

Perspectiva donatorului (uzufructuarul)

Pentru persoana care își donează locuința, păstrând uzufructul viager, cel mai important avantaj este siguranța vieții de zi cu zi. Aceasta rămâne în casă, exact ca înainte, se comportă ca un proprietar din punct de vedere al folosinței și nimeni nu o poate obliga să plece. Chiar dacă relațiile cu beneficiarul donației se răcesc sau se schimbă radical în timp, dreptul de uzufruct este protejat prin lege și nu poate fi anulat prin simpla voință a nudului proprietar.

Pe scurt, donația nu afectează modul de viață: persoana doarme în aceeași casă, își păstrează obiceiurile, primește musafiri, poate chiar închiria locuința și încasa chiria, dacă asta își dorește. Astfel, este asigurată nu doar o stabilitate patrimonială, ci și una emoțională.

Un alt avantaj major este legat de evitarea conflictelor între moștenitori. Foarte multe familii ajung în instanță după decesul unui părinte, tocmai pentru că bunurile nu au fost împărțite în timpul vieții. Donația făcută din timp poate clarifica lucrurile și poate împiedica apariția acelor discuții dureroase despre „cine ia casa”. În acest fel, părintele își poate exprima clar și responsabil voința.

Totuși, trebuie înțeles și reversul: în momentul în care donația este făcută, dreptul de proprietate deplină se transferă către altcineva. Donatorul nu mai poate decide ulterior să lase casa altei persoane sau să o vândă. Este o alegere definitivă, de aceea trebuie făcută conștient, nu din grabă, presiune sau manipulare afectivă.

Perspectiva donatarului (nudul proprietar)

Din punctul de vedere al celui care primește donația, avantajul principal este certitudinea că bunul îi aparține deja, chiar dacă pentru moment nu îl poate folosi. Este o formă de stabilitate patrimonială: locuința este „a lui” pe nume, iar după decesul uzufructuarului, devine proprietar deplin, fără să mai fie nevoie de succesiune, taxe notariale sau negocieri între moștenitori.

Acest lucru este important mai ales pentru persoanele tinere sau familiile în formare, care pot avea nevoie de garanții pentru credite, planuri de viitor sau pur și simplu siguranță. Chiar dacă imobilul nu poate fi folosit imediat, el poate fi inclus în strategiile de viață ale beneficiarului.

În același timp, există și o limitare importantă: până la stingerea uzufructului, nudul proprietar nu poate locui în imobil și nu poate decide singur asupra lui. Dacă dorește să îl vândă, îl va vinde „împreună cu uzufructul”, ceea ce face ca valoarea de piață să fie mai mică, iar cumpărătorii să fie mai puțin interesați. Practic, el deține proprietatea în acte, dar folosința reală rămâne a uzufructuarului.

De asemenea, nudul proprietar poate simți uneori responsabilitatea sau chiar presiunea morală de a întreține imobilul, de a-l renova sau de a-l proteja de degradare, fără ca el însuși să beneficieze de folosința lui. Aici diferența de viziune între generații poate crea tensiuni: unul folosește casa, celălalt o deține în acte, dar finanțarea reparațiilor necesare poate deveni un subiect sensibil.

Dimensiunea emoțională și familială

În practică, aspectele juridice sunt simple și clare. Ce complică lucrurile sunt relațiile dintre oameni.

• Dacă relațiile sunt calde, donația reduce grijile tuturor.
• Dacă există gelozii între frați, riscul de resentimente este mare.
• Dacă beneficiarul nu se ridică la așteptările donatorului, tensiunile pot apărea.

Din acest motiv, donația cu uzufruct viager nu trebuie să fie un act impulsiv, ci unul discutat în familie. Este recomandabilă o discuție sinceră: „Fac asta, fiindcă vreau să mă asigur că rămâne aici, la tine, și nu se creează conflicte. Înțelegi și respecți asta?” O astfel de discuție sinceră poate preveni multe neînțelegeri viitoare.

Procedura legală, acte necesare și costuri

Deși donația cu uzufruct viager poate părea un act complicat sau pretențios din punct de vedere juridic, în realitate, procedura este destul de clară, iar notarul are un rol esențial în a simplifica totul. Cel mai important lucru este ca persoana care dorește să facă donația să înțeleagă ce acte sunt necesare, ce se întâmplă efectiv la notar și ce costuri implică întregul proces.

Cum începe procesul

Primul pas nu se face la notar, ci acasă. Este momentul acela în care persoana în vârstă, proprietarul, își clarifică în sine intenția. Donația cu uzufruct viager este un act definitiv, fără întoarcere. Nu se poate spune „m-am răzgândit, vreau înapoi”, pentru că legea protejează stabilitatea și seriozitatea actelor juridice. De aceea, înainte de orice, are loc o decizie personală profundă, care de obicei se cristalizează atunci când cineva simte nevoia să pună ordine în lucruri „din timpul vieții”.

Abia apoi se trece la partea juridică.

Ce acte sunt necesare

Pentru a întocmi actul de donație, notarul are nevoie de câteva documente simple, pe care majoritatea proprietarilor le au deja. În esență, acesta trebuie să vadă:

• actul de identitate al donatorului și al donatarului;
• actul de proprietate asupra imobilului (contract de vânzare, certificat de moștenitor, contract de donație anterior, proces-verbal de punere în posesie etc.);
• extrasul de carte funciară (pe care notarul îl solicită direct, online);
• certificatul fiscal de la primărie (care arată că nu există datorii la impozite).

În practică, notarul îi explică donatorului de la bun început: dacă imobilul nu este intabulat în cartea funciară, nu se poate face donația până la rezolvarea situației. De aceea, uneori, procesul poate începe cu o actualizare cadastrală sau întabulare.

Întâlnirea la notar

Aici se întâmplă partea esențială. Notarul nu doar „scrie un act”. El este obligat de lege să verifice dacă persoana care donează înțelege consecințele. Dacă notarul are cea mai mică îndoială că persoana este presată, manipulată, nu este lucidă, sau nu înțelege termenii, actul nu se semnează.

Apoi, notarul explică pe înțeles, fără limbaj juridic abrut:

• „Dumneavoastră transmiteți proprietatea, dar vă păstrați dreptul de a locui în imobil până la sfârșitul vieții.”
• „Nici persoana care primește donația, nici altcineva nu are voie să vă scoată din casă sau să limiteze dreptul dumneavoastră de folosință.”
• „Dreptul de uzufruct se înscrie în cartea funciară și este opozabil oricui.”

Abia după aceste explicații urmează semnarea.

Actul este semnat de:

• donator,
• donatar,
• notarul public.

Imediat după aceea, notarul transmite documentele la Cartea Funciară pentru înscrierea drepturilor:

• nudă proprietate la donatar,
• uzufruct viager la donator.

Abia după înscriere, actul devine „complet”, pentru că apare oficial în registrul public.

Costurile donației cu uzufruct viager

Costurile depind de valoarea imobilului, valoare stabilită în funcție de grila notarială sau valoarea de impozitare de la primărie — nu contează valoarea de piață, adică prețul real cu care s-ar vinde.

Există câteva componente ale costului:

1. Onorariul notarului
2. Taxa pentru extrasul de carte funciară
3. Taxa de înregistrare în Cartea Funciară
4. Impozitul pe transferul proprietății, dacă este cazul

Însă aici vine o veste importantă:

Între rude de gradul I (părinte-copil, bunic-nepot), donația este scutită de impozitul pe transfer.

Cu alte cuvinte, dacă o mamă donează casa fiului, nu se plătește impozit la stat pentru donație. Rămân doar taxele notariale și cele de carte funciară, care sunt mult mai mici.

În situația în care donația este făcută către o persoană fără legături de rudenie (de exemplu: un prieten foarte apropiat sau un îngrijitor), apare impozitul, iar costul total devine semnificativ mai ridicat. Și exact din acest motiv, uneori, donația poate fi un subiect sensibil în familie.

Este nevoie de acordul moștenitorilor?

Nu. Proprietarul are dreptul absolut de a decide ce face cu bunurile sale în timpul vieții. Copiii sau alte rude nu pot opri donația și nu au drept de opoziție notarială.

Pot însă, în anumite cazuri, să o conteste după deces, dacă consideră că le încalcă rezerva succesorală. Însă donația cu uzufruct viager este, în general, mult mai solidă decât un testament și mult mai greu de desființat.

Cât durează procedura

Dacă actele sunt în regulă și imobilul este deja intabulat, întregul proces poate dura între 2 și 7 zile. Practic:

• o zi pentru consultare și pregătirea actelor,
• una sau două zile pentru obținerea extrasului de carte funciară,
• semnarea,
• apoi 3–5 zile pentru înscrierea în Cartea Funciară.

Uneori se poate face chiar și în aceeași zi, dacă situația este urgentă.

În fapt, totul se rezumă la încredere și claritate

Donația cu uzufruct viager nu este doar un act juridic, ci un gest de încredere. Persoana care donează spune, într-un fel:

„Îți las ție casa aceasta. Ești persoana în care am încredere să duci mai departe ceea ce am construit. Dar eu voi continua să trăiesc aici în demnitate și liniște.”

Această frază nespusă, dar simțită, este esența donației cu uzufruct viager.

Diferențe între donația cu uzufruct viager și alte forme de transmitere a proprietății

În multe familii apare întrebarea: „De ce să fac donație cu uzufruct viager și nu testament?” sau „N-ar fi mai bine un contract de întreținere?” ori „Dar dacă facem o vânzare între noi, doar cu un preț simbolic?” Toate aceste variante transmit proprietatea dintr-o persoană în alta, însă consecințele și riscurile lor sunt foarte diferite. În viața de zi cu zi, nu forma juridică în sine contează, ci ceea ce se întâmplă după ce actul este semnat. De aceea este important să înțelegem diferențele nu în limbaj tehnic, ci în cuvinte simple.

Donația simplă vs. donația cu uzufruct viager

Donația simplă înseamnă că proprietatea, împreună cu folosința ei, se transferă imediat. Cu alte cuvinte, cel care primește donația poate să intre în casă și să locuiască în ea chiar din ziua semnării. În unele cazuri, acest lucru poate pune în pericol siguranța donatorului, mai ales dacă relația se schimbă în viitor.

În schimb, în donația cu uzufruct viager, persoana care face donația păstrează dreptul de a locui în imobil și de a-l folosi până la finalul vieții. Este, într-un fel, o formă de protecție: ofer bunul mai departe, dar nu renunț la dreptul de a trăi în el.

Aici apare diferența esențială:
 Donația simplă oferă libertate beneficiarului; donația cu uzufruct viager oferă siguranță donatorului.

Ce alegem depinde de realitatea relației dintre cei doi.

Donația cu uzufruct și contractul de întreținere

La prima vedere, contractul de întreținere poate părea o soluție mai „corectă”: ofer casa, dar în schimb primesc îngrijire. Însă tocmai aici apare riscul. Pentru contractul de întreținere este nevoie să existe o dovadă a îngrijirii. Dacă beneficiarul nu își îndeplinește obligațiile, contractul poate ajunge în instanță.

Aici lucrurile devin periculoase:

• procesele de întreținere sunt lungi,
• se bazează pe martori, emoții, tensiuni,
• uneori pătează relații familiale care altfel ar fi putut rămâne liniștite.

Prin contrast, donația cu uzufruct viager nu creează obligații între părți. Persoana donează pentru că dorește să o facă, nu pentru că primește ceva în schimb. Este un gest de afecțiune și încredere, nu un contract de prestație.

De aceea, donația cu uzufruct viager este preferată atunci când nimeni nu vrea să ajungă să fie „monitorizat” în privința îngrijirii.

Donația cu uzufruct viager și testamentul

Testamentul este o decizie care produce efecte doar după deces. De aceea, poate fi contestat. Poate fi anulat. Poate fi schimbat. Poate crea frustrări și confuzii.

În schimb, donația cu uzufruct viager produce efecte imediat. Proprietatea este transmisă, clar, fără loc de interpretare. Moștenitorii care ar fi vrut o altă împărțire nu pot schimba această decizie. Practic, donația „se așază” în mod definitiv asupra casei.

Dacă cineva întreabă:

• „Care este mai sigur pentru a mă asigura că las casa cui vreau eu?”

Răspunsul este aproape întotdeauna:

→ Donația cu uzufruct viager este mai sigură decât testamentul.

Vânzarea-cumpărarea între rude „cu preț simbolic”

Aceasta este una dintre cele mai delicate și periculoase situații. Unele familii aleg să simuleze o vânzare, trecând un preț foarte mic, doar pentru a „ocoli” noțiunea de donație. Problema este că legea tratează cu suspiciune asemenea acte.

Dacă cineva contestă acea vânzare — de exemplu, un copil nemulțumit — judecătorul poate ajunge la concluzia că în realitate nu a fost o vânzare, ci o donație mascată, deci să o anuleze sau să o reîncadreze. În plus, vânzarea presupune plata unui preț real, iar dacă nu a existat plată, proba devine dificilă.

Pe scurt:
Vânzarea între rude, făcută pentru a „ocoli sistemul”, este cea mai riscantă dintre toate variantele.

Ce opțiune este cea mai potrivită?

• Dacă donatorul vrea să-și asigure viitorul, fără să depindă de nimeni → donația cu uzufruct viager este soluția.
• Dacă există așteptarea unei îngrijiri constante, precise, asumate → contractul de întreținere poate fi corect, dar riscant emoțional.
• Dacă situația familiei este sensibilă și există riscul unui conflict → testamentul poate fi prea ușor contestat.
• Dacă cineva propune „hai să facem vânzare între noi” → este de obicei semn că există neîncredere sau teamă de reacția celorlalți.

În esență, alegerea corectă nu este juridică, ci umană.

Este întrebarea: „Cum vreau să se simtă familia mea după ce nu voi mai fi?”
Răspunsul la această întrebare conduce de obicei către soluția potrivită.

Exemple practice și situații reale

Pentru a înțelege cu adevărat cum funcționează donația cu uzufruct viager, este nevoie să o privim în contextul real al vieții de zi cu zi. Legea este aceeași pentru toți, însă poveștile sunt foarte diferite. În continuare, vom vedea 10 scenarii care apar frecvent în România și felul în care donația cu uzufruct viager a fost folosită pentru a crea ordine, protecție sau, în unele cazuri, conflict.

1. Părinții care donează apartamentul fiului, dar își păstrează dreptul de a locui

Maria și Ion, pensionari, locuiesc într-un apartament în București. Au un singur copil, Andrei, plecat în străinătate. Ei decid să îi doneze apartamentul acum, dar cu uzufruct viager. În felul acesta:

• ei rămân în casă,
• nimeni nu poate să îi dea afară,
• Andrei știe clar că apartamentul îi va rămâne lui,
• iar la moartea lor, el nu mai are nevoie să facă succesiune.

Ce se schimbă în viața lor?
Nimic.
Se simt doar mai liniștiți știind că ordinea a fost făcută.

2. Persoană în vârstă care vrea să își protejeze locuința de un abuz familial

Valeria are două fiice. Una o ajută constant. Cealaltă apare doar ca să ceară bani. Valeria se teme că, la bătrânețe, ar putea fi convinsă sau presată să vândă apartamentul. Alege să îl doneze cu uzufruct viager fiicei care a fost lângă ea. Prin acest act:

• apartamentul nu mai poate fi vândut fără acordul uzufructului,
• nimeni nu o poate obliga să părăsească locuința,
• presiunile se opresc automat.

Uneori, donația nu este doar un act patrimonial, ci un act de protecție personală.

3. Bunici care donează casa nepotului pentru a evita conflictele între copii

Familia are trei copii, toți cu viețile lor. Casa bunicilor este simbolul lor, locul Crăciunurilor vechi. Bunicii știu deja: dacă lasă casa „la moștenire”, copiii vor intra în conflict. Așa că aleg nepotul cel mai apropiat sufletește, cel care le trece pragul des, și-i donează casa cu uzufruct viager.

Cei trei copii au înțeles. Nu a fost favoritism, ci recunoașterea unei legături reale.

Uneori, moștenirea nu este despre „egalitate”, ci despre adevăr.

4. Donația înainte de recăsătorie

Un bărbat în vârstă de 62 de ani urmează să se recăsătorească. Are doi copii din prima căsnicie și vrea să se asigure că locuința familiei rămâne lor, nu viitoarei soții sau familiei acesteia. Alege să doneze apartamentul copiilor, dar cu uzufruct viager, pentru a rămâne liniștit în casă.

Este o decizie care evită discuțiile dureroase „după”.

5. Copilul cu datorii și executări silite

O mamă vrea să-i doneze apartamentul fiului, dar fiul are popriri și datorii. Dacă ar face donația direct, bunul ar fi urmărit. Notarul îi explică situația: nudul proprietar poate fi urmărit pentru datorii, dar uzufructul protejează locuința. Totuși, există riscul ca imobilul să fie scos la licitație cu sarcina uzufructului.

Concluzie?
Donația cu uzufruct se poate face, dar nu este recomandată în situații de datorii mari. Aici, siguranța se clădește altfel (inclusiv prin contract de abitație sau vânzare pe numele unui alt membru al familiei).

6. Uzufructuarul care închiriază locuința

O femeie singură, în vârstă, donează apartamentul nepoatei ei. Însă ea nu mai locuiește acolo — stă într-un sat, la casa părintească. Pentru a-și suplimenta pensia, închiriază apartamentul. Nepoata nu poate interzice asta. Chiria merge la uzufructuar, nu la nudul proprietar.

Este o soluție demnă. Ajută fără să sărăcească.

7. Nudul proprietar vrea să vândă imobilul

Un fiu primește casa părinților cu uzufruct viager. După câțiva ani, vrea să o vândă pentru a cumpăra altă locuință. Poate?

Da — dar cumpărătorul trebuie să accepte uzufructul.

În practică, asta înseamnă că vânzarea este aproape imposibilă până la stingerea uzufructului. Uzufructul oferă siguranță donatorului, dar limitează libertatea nudului proprietar.

Nu e bine, nu e rău — e echitabil.

8. Situație cu mai mulți copii, dar unul este îngrijitorul principal

În multe familii, un copil „ține greul”. El ajunge la doctor, la cumpărături, la intervenții, la îngrijire în momente de boală. Donația cu uzufruct viager devine o formă de recunoaștere morală, nu doar juridică. Nu este despre favoritism, ci despre reciprocitate.

Uneori, legea nu poate „măsura” afecțiunea. Dar actul de donație poate să o exprime.

9. Donația retrasă pentru ingratitudine

Legea permite revocarea donației dacă donatarul manifestă ingratitudine gravă: abuz, violență, abandon moral, lipsă de respect extrem. Deși rară, această situație există. Și atunci, donația poate fi anulată în instanță.

Dar trebuie spus clar: revocarea este dificilă, se probează greu și necesită proces.

Donația nu se face „de încercare”. Se face când e sigur.

10. Donație atacată în instanță de moștenitorii „nemulțumiți”

Dacă donația a fost făcută corect, cu capacitate de discernământ și în formă autentică la notar, în 95% dintre cazuri nu poate fi anulată. Instanțele țin cont de faptul că proprietarul a ales conștient.

Când oamenii aud asta, răsuflă ușurați.

Pentru că de cele mai multe ori, frica reală nu este „ce se întâmplă astăzi”, ci ce se va întâmpla când eu nu voi mai fi.

Ce se întâmplă la decesul uzufructuarului

Când persoana care avea uzufructul încetează din viață, dreptul de uzufruct se stinge automat, fără succesiune, fără taxe, fără acte speciale. Nudul proprietar devine proprietar deplin.
Procesul este simplu, liniștit, fără drumuri, fără discuții.

Așa se încheie cercul pe care donatorul l-a gândit din timpul vieții.

Întrebări frecvente despre donația cu uzufruct viager (FAQ)

1. Poate uzufructuarul să închirieze locuința?

Da. Uzufructuarul are dreptul să folosească bunul „ca un proprietar”, atât timp cât nu îi schimbă natura. Asta înseamnă că poate locui în el personal sau îl poate închiria, iar chiria îi aparține lui integral, nu nudului proprietar. Nudul proprietar nu poate opri, condiționa sau limita acest drept.

2. Poate nudul proprietar să vândă imobilul?

Da, dar cumpărătorul va prelua imobilul cu tot cu uzufructul viager, ceea ce în practică face vânzarea dificilă. Majoritatea cumpărătorilor evită să cumpere bunuri cu uzufruct pe viață. Deci, juridic vânzarea este posibilă, dar practic aproape imposibilă în condiții normale.

3. Poate uzufructuarul fi scos vreodată din locuință?

Nu. Atât timp cât trăiește, dreptul său este garantat de lege și este opozabil tuturor, inclusiv eventualilor cumpărători, moștenitori, executori sau rude. În donația cu uzufruct viager, imobilul reprezintă casa uzufructuarului, punct.

4. Este nevoie de acordul copiilor sau al altor moștenitori pentru a face donația?

Nu. Proprietarul poate dispune de bunurile sale în timpul vieții fără acordul nimănui. Copiii sau alte rude nu au drept de blocaj, iar notarul nu cere nicio aprobare de la ei.
Cu toate acestea, este recomandat ca decizia să fie comunicată pentru a evita tensiuni viitoare.

5. Se mai face succesiune după decesul uzufructuarului pentru acel imobil?

Nu. Proprietatea deplină trece automat la nudul proprietar. Nu este nevoie de certificat de moștenitor, notar, taxe sau formalități. Acesta este unul dintre cele mai importante avantaje ale donației cu uzufruct viager.

6. Se poate revoca donația?

Da, dar numai în cazuri grave, prevăzute de lege, cunoscute sub numele de ingratitudine:

• violență fizică sau psihică asupra donatorului,
• abandon total,
• refuz explicit de ajutor în situații de nevoie vitală.

În astfel de situații, donația poate fi revocată, dar doar prin proces în instanță. Nu este o procedură simplă, dar este posibilă atunci când situația o impune.

7. Donația cu uzufruct viager afectează rezerva succesorală?

Da, donația intră în calculul masei succesorale și poate fi contestată după deces dacă încalcă rezerva copiilor. Totuși, donația cu uzufruct viager este mult mai greu de anulat decât testamentul, pentru că produce efecte în timpul vieții, iar notarul a verificat consimțământul și capacitatea la momentul semnării.

8. Dacă donatarul are datorii, poate fi imobilul executat silit?

Da, dar numai nudul proprietar este executat. Imobilul poate fi scos la vânzare, însă uzufructul rămâne valabil, ceea ce înseamnă că persoana care îl folosește își păstrează dreptul de a locui sau încasa chiria. În majoritatea cazurilor, executările asupra nudității proprietății sunt puțin atractive pentru creditori.

9. Ce se întâmplă cu uzufructul dacă uzufructuarul este internat într-un cămin, la spital sau se mută în altă parte?

Nimic. Dreptul rămâne valabil. El nu se stinge pentru că nu este folosit temporar. Uzufructuarul poate alege să nu mai locuiască în imobil și tot îl poate închiria, păstrând veniturile.

10. Cât durează și cât costă donația cu uzufruct viager la notar?

Dacă actele sunt în regulă, se rezolvă în câteva zile. Costurile depind de valoarea imobilului, însă între părinți și copii nu se plătește impozit, rămânând doar taxele notariale și cele de carte funciară, care sunt rezonabile comparativ cu succesiunea.

Donația cu uzufruct viager nu este doar un act juridic, ci o formă de continuitate a vieții și a relațiilor dintre oameni. În multe familii, ea reprezintă modul prin care cineva lasă ordine în urmă, în loc de neclarități, tensiuni sau discuții viitoare. Este felul în care o persoană spune: „Îmi pasă de ce se întâmplă după mine și vreau să fie bine.”

Alegerea thisei soluții trebuie însă făcută conștient și fără grabă. Fiecare familie are dinamica ei, fiecare relație are nuanțe, iar decizia nu este niciodată pur juridică — este și afectivă, morală, biografică.

De aceea, înainte de a semna actul, este important ca lucrurile să fie:

• -spuse clar, nu doar gândite,
• -înțelese, nu doar presupuse,
• -asumate, nu doar acceptate din inerție.

Atunci când donația cu uzufruct viager este făcută cu maturitate, pace și înțelegere, ea devine poate una dintre cele mai elegante forme de transmitere a unei case, a unui loc, a unei istorii. Pentru că o casă nu este doar pereți. Este amintirea cuiva. Este identitatea cuiva. Este urma cuiva.

Iar atunci când ea este lăsată mai departe în echilibru și respect, rămâne vie.