Dreptul de preempțiune – Noțiuni generale și temeiuri legale
În orice tranzacție imobiliară sau contractuală, pot apărea drepturi ascunse care pot bloca sau anula o vânzare perfect legală la prima vedere. Unul dintre cele mai des întâlnite este dreptul de preempțiune, deseori ignorat sau greșit înțeles. Fie că ești vânzător, cumpărător sau parte implicată indirect, este esențial să înțelegi cum funcționează acest mecanism și ce implicații legale generează. Articolul de față oferă o prezentare completă, din perspectivă juridică și practică, a acestui drept și te ajută să eviți greșelile frecvente care pot duce la litigii costisitoare.
Ce este dreptul de preempțiune și care este scopul său juridic
Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic care acordă unei persoane prioritate la cumpărarea unui bun atunci când proprietarul acestuia decide să-l vândă. Nu este o obligație de a cumpăra, ci o opțiune preferențială de a face acest lucru, înainte ca bunul să fie vândut unei terțe persoane. Acest drept protejează o serie de interese legitime, economice sau personale, ale unor persoane care au deja un raport juridic relevant cu bunul ce urmează a fi înstrăinat.
Scopul principal al dreptului de preempțiune este de a păstra stabilitatea unor relații juridice sau economice preexistente și de a evita înstrăinarea către terți care nu au niciun interes preexistent asupra bunului. De asemenea, dreptul de preempțiune este adesea folosit pentru a proteja patrimoniul cultural, echilibrul agrar sau interesele altor asociați într-o societate comercială. Exercitarea acestui drept nu este automată și necesită îndeplinirea anumitor condiții procedurale.
În esență, dreptul de preempțiune reprezintă un instrument de protecție juridică pentru persoane sau entități care ar putea fi afectate în mod direct de o înstrăinare a unui bun, oferindu-le acestora oportunitatea de a păstra controlul sau relația cu acel bun.
Dreptul de preempțiune în legislația românească
Dreptul de preempțiune este reglementat în dreptul românesc prin mai multe acte normative, iar aplicabilitatea acestuia depinde de natura bunului care face obiectul vânzării, precum și de calitatea persoanelor implicate. În primul rând, reglementarea de bază se regăsește în Codul civil, unde se stabilește distincția dintre preempțiunea legală și cea convențională.
Codul civil prevede la articolele 1730 și următoarele cadrul general al acestui drept. Este menționată posibilitatea ca preempțiunea să rezulte dintr-o prevedere legală sau să fie instituită prin contract între părți. Reglementările Codului civil stabilesc și termenele în care preemptorul poate exercita dreptul său, forma în care trebuie transmisă oferta și condițiile în care vânzarea poate continua către un terț.
Pe lângă reglementarea generală din Codul civil, există legi speciale care instituie drepturi de preempțiune în domenii specifice. Legea 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole extravilane este un exemplu important, oferind drept de preempțiune unui număr bine determinat de categorii de persoane, în ordinea stabilită expres de lege. Această reglementare este deosebit de strictă, iar nerespectarea procedurii legale atrage nulitatea relativă a vânzării.
Un alt exemplu relevant este Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care conferă Statului român drept de preempțiune în cazul vânzării bunurilor imobile clasate ca monumente istorice. În acest caz, vânzarea nu poate avea loc decât după expirarea termenului în care Statul poate decide dacă își exercită sau nu dreptul său de cumpărare.
De asemenea, legislația privind societățile comerciale recunoaște dreptul de preempțiune al asociaților existenți în cadrul unui SRL atunci când unul dintre aceștia intenționează să cesioneze părțile sociale către terți. Acest mecanism are rolul de a proteja structura internă a societății și de a preveni intrarea unor persoane străine în cadrul societății fără acordul asociaților existenți.
Aceste reglementări reflectă interesul legiuitorului de a proteja anumite categorii de persoane în raport cu bunuri de o importanță deosebită, fie din perspectivă economică, socială sau culturală.
Părțile implicate – Cine poate beneficia de dreptul de preempțiune
Beneficiarii dreptului de preempțiune pot fi împărțiți în două categorii mari: preemptori legali și preemptori convenționali. Diferența dintre aceștia constă în izvorul dreptului – dacă acesta este stabilit prin lege sau prin voința părților exprimată într-un contract.
Preemptorii legali sunt acele persoane cărora legea le recunoaște în mod expres un drept prioritar de cumpărare. În această categorie intră, de exemplu, coproprietarii, care au prioritate în cazul în care unul dintre ei dorește să-și vândă cota-parte, arendașii de terenuri agricole extravilane, care au drept de preempțiune conform Legii 17/2014, chiriașii, în cazuri expres reglementate, precum și autoritățile publice sau Statul, în cazul unor bunuri de interes național, cum ar fi monumentele istorice.
Pe de altă parte, preemptorii convenționali sunt acele persoane sau entități cărora li se acordă drept de preempțiune printr-o clauză contractuală. De exemplu, într-un contract de asociere sau într-o promisiune de vânzare poate fi stipulată o clauză prin care o parte se obligă să-i ofere celeilalte prioritate la cumpărare. Această preempțiune convențională este opozabilă doar părților contractante și trebuie exercitată conform termenilor stabiliți în contract.
Existența unui drept de preempțiune presupune, așadar, identificarea precisă a calității persoanei care pretinde exercitarea acestuia și a temeiului juridic în baza căruia îl invocă. În lipsa unui astfel de temei, vânzarea nu poate fi blocată sau contestată.
Domenii în care se aplică frecvent dreptul de preempțiune
Aplicabilitatea dreptului de preempțiune variază în funcție de domeniul în care este reglementat, dar cele mai frecvente situații de aplicare se regăsesc în sfera dreptului funciar, în tranzacțiile imobiliare și în cadrul relațiilor comerciale sau de asociere.
O primă categorie în care dreptul de preempțiune este des întâlnit este cea a vânzării terenurilor agricole extravilane. În acest caz, Legea 17/2014 impune vânzătorului să publice o ofertă de vânzare la primăria de care aparține terenul, iar aceasta trebuie transmisă mai departe preemptorilor în ordinea expres prevăzută: arendași, vecini, tineri fermieri și alte categorii definite de lege. Dacă aceștia nu își exercită dreptul în termenul legal, vânzătorul este liber să încheie contractul cu orice persoană.
Un alt domeniu este cel al protejării patrimoniului istoric. Potrivit Legii 422/2001, imobilele clasate ca monumente istorice nu pot fi vândute fără notificarea prealabilă a Ministerului Culturii. Statul are, prin această lege, un drept de preempțiune care trebuie exercitat într-un termen fix. Lipsa unui răspuns echivalează, în unele cazuri, cu renunțarea, dar vânzătorul trebuie să demonstreze că a notificat corect și la timp.
În cadrul societăților comerciale, dreptul de preempțiune se aplică la cesiunea de părți sociale. Dacă un asociat intenționează să vândă părțile sale sociale către o persoană din afara firmei, trebuie mai întâi să le ofere celorlalți asociați. Abia după refuzul acestora se poate finaliza tranzacția cu un terț. Acest mecanism este esențial pentru menținerea controlului și stabilității în structura de asociere.
Există și alte domenii, cum ar fi relațiile de familie sau cele dintre profesioniști, în care dreptul de preempțiune poate apărea fie din contracte speciale, fie din uzanțe juridice. Indiferent de domeniu, este esențial ca vânzătorul să cunoască obligațiile legale ce decurg din existența acestui drept și să respecte cu strictețe procedura prevăzută de lege sau de contract.
Pentru a evita orice risc de nulitate a vânzării sau de litigiu ulterior, este recomandabil ca părțile implicate într-o astfel de tranzacție să consulte un avocat specializat în drept civil sau comercial. O singură greșeală procedurală poate duce la anularea contractului de vânzare, cu consecințe juridice și financiare semnificative.
Pentru consultanță juridică sau modele de notificări privind exercitarea dreptului de preempțiune, poți apela la specialiștii noștri prin platforma intrebarijuridice.ro.
Cum se exercită dreptul de preempțiune în practică
Condiții esențiale pentru exercitarea dreptului de preempțiune
Exercitarea dreptului de preempțiune este condiționată de respectarea unor cerințe legale și procedurale precise. Preemptorul, fie că are un drept legal sau convențional, nu poate bloca o vânzare doar prin invocarea unui interes vag sau a unei presupuneri de prioritate. Legea impune un cadru formal, menit să asigure atât transparența tranzacției, cât și respectarea drepturilor tuturor părților implicate.
Primul pas esențial constă în formularea unei oferte ferme de vânzare din partea proprietarului. Această ofertă trebuie să fie identică în conținut cu cea care urmează să fie adresată unui posibil cumpărător terț. Prin urmare, nu este permisă trimiterea unei oferte cu un preț artificial mai mare către preemptor și una mai mică către cumpărătorul dorit. Oferta trebuie să fie serioasă, reală și completă, incluzând toate elementele esențiale ale contractului de vânzare: identificarea bunului, prețul, termenii și condițiile tranzacției.
Această ofertă trebuie comunicată preemptorului în formă scrisă, cu dovada transmiterii și a primirii. Dacă preemptorul nu este notificat în mod corect sau complet, dreptul său este considerat neexercitat din cauza viciilor de procedură, ceea ce poate duce ulterior la contestarea vânzării către un terț.
Termenul în care preemptorul trebuie să-și exprime opțiunea este, de regulă, de 15 zile calendaristice de la data primirii ofertei, în cazul dreptului convențional, sau de până la 30 de zile în cazul dreptului legal, conform legislației speciale. Acest termen poate varia în funcție de tipul de bun, natura dreptului și reglementările aplicabile, motiv pentru care este esențial ca fiecare situație să fie analizată individual.
Pașii practici de urmat de către vânzător
Vânzătorul are obligația legală de a iniția procesul de exercitare a preempțiunii înainte de a încheia tranzacția cu un terț. Ignorarea acestui pas nu este doar o omisiune procedurală, ci un viciu grav care poate conduce la sancțiuni legale.
Procesul începe cu întocmirea unei notificări oficiale către preemptor. Aceasta trebuie să conțină toate detaliile relevante legate de bunul care urmează a fi vândut, prețul propus, termenul de răspuns, precum și modalitatea în care preemptorul poate accepta oferta. Notificarea trebuie redactată într-un limbaj juridic clar și transmisă printr-un mijloc care să permită dovada primirii – cel mai des, prin poștă cu confirmare de primire, curier sau prin intermediul unui executor judecătoresc.
După transmiterea notificării, vânzătorul are obligația de a aștepta expirarea termenului legal sau contractual. Doar în cazul în care preemptorul își exprimă în mod expres refuzul de a cumpăra sau nu răspunde în termenul stabilit, vânzătorul poate încheia vânzarea cu un terț. Dacă însă vânzarea se realizează înainte ca preemptorul să fi avut posibilitatea reală de a decide, se poate considera că dreptul acestuia a fost încălcat, ceea ce deschide calea unui litigiu.
Pentru protejarea vânzătorului, este recomandabil să păstreze dovada notificării, răspunsul sau lipsa acestuia, și eventual un proces-verbal de constatare dacă preemptorul a fost informat, dar nu a reacționat. Aceste documente pot fi esențiale în cazul unui control notarial sau al unui proces ulterior.
Răspunsul preemptorului – acceptare, refuz, tăcere
După primirea notificării de ofertă, preemptorul trebuie să ia o decizie în termenul stabilit prin lege sau contract. Acțiunea sa poate lua mai multe forme, fiecare cu implicații legale distincte.
În cazul în care preemptorul acceptă oferta, acesta trebuie să notifice în mod expres intenția sa de a cumpăra bunul în condițiile oferite. Acceptarea trebuie să fie clară, neechivocă și comunicată în scris. O simplă manifestare verbală sau un acord informal nu sunt suficiente pentru a produce efecte juridice.
Dacă preemptorul refuză în mod expres, vânzătorul este liber să încheie tranzacția cu orice alt cumpărător, în aceleași condiții. Este important ca acest refuz să fie documentat, deoarece servește drept protecție pentru vânzător împotriva eventualelor contestații viitoare.
În cazul în care preemptorul nu răspunde deloc în termenul prevăzut, se consideră că acesta a renunțat tacit la exercitarea dreptului său. Totuși, această tăcere trebuie interpretată cu prudență, iar vânzătorul trebuie să demonstreze că a respectat toate cerințele de notificare. Lipsa dovezii poate atrage nulitatea relativă a vânzării.
Un aspect frecvent neglijat este cel al acceptării parțiale sau condiționate. Potrivit practicii judiciare, acceptarea cu rezerve sau cu propuneri de modificare a condițiilor ofertei nu echivalează cu o acceptare valabilă. Preemptorul nu are dreptul de a renegocia termenii, ci doar de a accepta sau refuza oferta în forma sa inițială.
Sancțiuni și consecințe în caz de nerespectare
Nerespectarea dreptului de preempțiune nu este lipsită de consecințe juridice. Dacă vânzarea are loc fără notificarea preemptorului sau înainte de expirarea termenului legal, aceasta poate fi anulată la cererea preemptorului. Instanțele de judecată pot constata nulitatea relativă a contractului și pot dispune repunerea părților în situația anterioară, ceea ce presupune restituirea bunului și a prețului.
În plus față de anularea tranzacției, vânzătorul poate fi obligat la plata unor despăgubiri pentru prejudiciile cauzate. De exemplu, dacă preemptorul poate dovedi că ar fi avut capacitatea financiară și dorința de a cumpăra bunul, dar a fost privat în mod abuziv de acest drept, atunci poate obține daune-interese.
Notarul public are obligația legală de a verifica existența unui drept de preempțiune și dovada respectării acestuia înainte de autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. În cazul în care notarul constată lipsa dovezii notificării preemptorului, are dreptul și obligația de a refuza autentificarea actului.
Litigiile privind nerespectarea dreptului de preempțiune nu sunt rare în practica judiciară, mai ales în contextul vânzărilor de terenuri agricole sau al cesiunii de părți sociale. Deciziile instanțelor arată că formalismul procedural este esențial în apărarea acestui drept și că simpla invocare a bunelor intenții nu este suficientă pentru a salva un contract încheiat cu ignorarea unei obligații legale.
Având în vedere aceste riscuri, recomandarea fermă este ca orice vânzător să consulte un avocat specializat înainte de a iniția o tranzacție supusă dreptului de preempțiune. Este preferabil să investești timp și resurse într-o procedură corectă, decât să te confrunți ulterior cu o acțiune în justiție care poate anula întreaga tranzacție.
Aplicarea practică a dreptului de preempțiune – Studii de caz și exemple concrete
Cazuri reale de aplicare a dreptului de preempțiune
Aplicarea practică a dreptului de preempțiune generează numeroase situații juridice, de la simple tranzacții între părți de bună-credință, până la litigii complexe în care se contestă vânzări efectuate cu încălcarea acestui drept. În cele ce urmează sunt prezentate zece exemple relevante care reflectă diversitatea situațiilor în care intervine dreptul de preempțiune și implicațiile practice ale respectării sau ignorării acestuia.
Primul exemplu este cel al unui proprietar de teren agricol care intenționează să vândă către un investitor privat. Terenul este dat în arendă de peste zece ani unei persoane fizice autorizate care desfășoară activități agricole. Conform Legii 17/2014, arendașul are drept de preempțiune și trebuie notificat. În practică, mulți vânzători omit acest pas, considerând că o relație contractuală informală sau expirarea contractului de arendă elimină dreptul de preempțiune. Însă instanțele au reținut că, în măsura în care arendașul a exploatat efectiv terenul și există documente care dovedesc relația, dreptul subzistă și poate fi exercitat.
O altă situație frecventă este cea a coproprietarilor. De exemplu, într-o familie, doi frați dețin în indiviziune un imobil urban. Unul dintre ei dorește să-și vândă cota-parte unui cumpărător extern. Celălalt frate are drept de preempțiune legal, care trebuie respectat înainte de încheierea vânzării. Dacă vânzarea are loc fără notificare și fără ofertă, aceasta poate fi anulată. Această situație apare des în practică, mai ales în contextul moștenirilor, unde coproprietatea este frecventă.
În cazul cesiunii de părți sociale, situația este la fel de sensibilă. Într-un SRL cu trei asociați, unul decide să se retragă și găsește un terț interesat. Legea impune însă ca părțile sociale să fie mai întâi oferite asociaților existenți, care au drept de preempțiune. Ignorarea acestei etape poate atrage nulitatea cesiunii. De asemenea, statutul societății poate include reguli specifice de exercitare a preempțiunii, iar încălcarea acestora poate genera litigii între asociați.
Un alt exemplu relevant este cel al vânzării unui imobil clasat ca monument istoric. Într-un oraș cu patrimoniu arhitectural, un proprietar decide să vândă o clădire veche din centrul istoric. Legea 422/2001 prevede că Statul, prin Ministerul Culturii, are un drept de preempțiune în astfel de cazuri. Proprietarul trebuie să notifice instituțiile competente și să aștepte termenul legal pentru exprimarea opțiunii. Doar dacă Ministerul nu răspunde în termenul legal sau refuză explicit, vânzarea poate fi finalizată. Neparcurgerea acestei proceduri poate conduce la anularea contractului de vânzare.
Într-un caz notabil din jurisprudență, o persoană a vândut un apartament închiriat fără să acorde drept de preempțiune chiriașului, deși acesta locuia acolo de mai bine de 10 ani și contractul era înregistrat. Instanța a constatat că chiriașul avea un drept preferențial la cumpărare în baza unor reglementări speciale aplicabile locuințelor de stat, iar ignorarea acestui drept a dus la anularea contractului.
Existența unei promisiuni bilaterale de vânzare, în care părțile au convenit asupra unui drept de preempțiune în favoarea uneia dintre ele, creează obligații contractuale ferme. De exemplu, într-o tranzacție imobiliară eșuată, o persoană a inclus într-un antecontract clauza că, în cazul revânzării ulterioare a terenului, va oferi aceleiași persoane prioritate la cumpărare. La revânzare, vânzătorul a ignorat clauza și a vândut altcuiva. Tribunalul a reținut încălcarea pactului de preferință și a dispus daune pentru prejudiciul suferit.
Un caz interesant este cel în care un cumpărător de bună-credință a achiziționat un teren agricol fără a cunoaște că acesta este arendat. Vânzătorul nu a notificat arendașul și a pretins că terenul nu era în exploatare. Arendașul a atacat vânzarea și a dovedit relația contractuală prin dovezi indirecte: plăți bancare, înscrisuri semnate, martori. Instanța a dat câștig de cauză arendașului, anulând vânzarea, în ciuda bunei-credințe a cumpărătorului.
Un alt caz reflectă vânzarea succesivă a unui teren. Proprietarul a încercat să eludeze dreptul de preempțiune al arendașului prin vânzarea terenului către o persoană apropiată, urmată imediat de o revânzare către adevăratul cumpărător. Arendașul a contestat întregul lanț de tranzacții, invocând caracterul simulat al primei vânzări. Tribunalul a confirmat că mecanismul a fost o fraudă la lege și a anulat ambele contracte.
Mai există și cazuri în care dreptul de preempțiune nu este exercitat la timp. De exemplu, un preemptor notificat legal nu a răspuns în termenul de 30 de zile prevăzut de lege. Ulterior, după vânzare, a încercat să invoce probleme de sănătate pentru a justifica lipsa reacției. Instanța a respins cererea, subliniind că tăcerea în termen echivalează cu renunțarea, iar vânzătorul a respectat obligația legală.
În practică, apar și situații în care notificarea este viciată. Un exemplu des întâlnit este trimiterea notificării la o adresă greșită sau lipsa confirmării de primire. Într-un astfel de caz, instanța a considerat că vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația procedurală și a anulat vânzarea în favoarea preemptorului, care a reușit să demonstreze că nu a avut cunoștință de ofertă.
Greșeli frecvente în aplicarea dreptului de preempțiune
O problemă majoră în aplicarea acestui drept este necunoașterea legislației aplicabile. Mulți vânzători presupun că, în lipsa unei mențiuni explicite în contract, nu există nicio obligație de notificare. Această presupunere este eronată, în special în domenii unde dreptul de preempțiune este instituit prin lege, cum ar fi terenurile agricole sau imobilele istorice.
De asemenea, vânzătorii greșesc când notifică doar o parte dintre potențialii preemptori sau folosesc metode informale de comunicare, cum ar fi e-mailuri nesemnate, mesaje telefonice sau comunicări verbale. Orice astfel de încercare, în lipsa unei dovezi scrise conforme cu normele legale, este nulă din punct de vedere juridic și nu protejează vânzătorul.
Altă greșeală gravă este trimiterea unei oferte cu un preț artificial crescut, doar pentru a determina preemptorul să renunțe. Instanțele au sancționat această practică ca fiind de rea-credință și au impus vânzarea către preemptor la prețul real oferit ulterior cumpărătorului de bună-credință.
Un aspect mai puțin cunoscut este acela că termenul de răspuns al preemptorului începe să curgă doar de la momentul la care acesta primește efectiv notificarea. Trimiterea notificării fără confirmare de primire nu este suficientă, iar vânzătorul care nu poate dovedi această primire riscă anularea vânzării.
În mod frecvent, cumpărătorii nu solicită dovada respectării dreptului de preempțiune. Această omisiune este periculoasă, deoarece cumpărătorul riscă să achiziționeze un bun care poate fi ulterior revendicat în instanță. Pentru a se proteja, orice cumpărător ar trebui să ceară vânzătorului dovada notificării preemptorilor și dovada că aceștia nu și-au exercitat dreptul.
Cum te poate ajuta un avocat în astfel de cazuri
Consultarea unui avocat specializat în drept civil sau comercial este esențială pentru evitarea complicațiilor în tranzacțiile supuse dreptului de preempțiune. Un profesionist poate analiza contractele existente, poate identifica preemptorii potențiali și poate redacta notificările într-o formă legală corectă. De asemenea, avocatul poate asigura transmiterea notificărilor prin mijloace conforme cu legea, ceea ce oferă protecție juridică vânzătorului și cumpărătorului.
În cazul în care dreptul de preempțiune este contestat sau apare un litigiu, avocatul poate reprezenta părțile în instanță și poate gestiona strategia procesuală. În multe cazuri, simpla existență a unui avocat în procesul de vânzare determină respectarea mai riguroasă a legii și reduce riscurile de conflict.
Pe lângă aceste aspecte, avocatul poate analiza și implicațiile fiscale, contractuale sau administrative ale tranzacției, contribuind la o vânzare sigură și validă.
Întrebări frecvente despre dreptul de preempțiune
1. Ce este, în termeni practici, dreptul de preempțiune?
Dreptul de preempțiune este un drept preferențial de a cumpăra un bun atunci când acesta este scos la vânzare. Deși nu obligă preemptorul să cumpere, îi oferă acestuia prioritate în fața altor potențiali cumpărători. Practic, proprietarul este obligat să-i ofere întâi preemptorului ocazia de a cumpăra în aceleași condiții. Dacă preemptorul refuză sau nu răspunde în termenul legal, vânzarea poate fi realizată către orice alt terț.
2. Cine are drept de preempțiune conform legislației românești?
Beneficiarii variază în funcție de tipul bunului. Codul civil prevede preempțiunea pentru coproprietari. Legea 17/2014 oferă preempțiune arendașilor, vecinilor, tinerilor fermieri. Legea 422/2001 dă Statului drept de preempțiune asupra monumentelor istorice. În SRL-uri, asociații existenți au acest drept la cesiunea de părți sociale. De asemenea, clauze contractuale pot institui preempțiunea convențională între părți.
3. Este dreptul de preempțiune transmisibil moștenitorilor?
Dacă dreptul de preempțiune este legal, acesta poate fi transmis moștenitorilor, în condițiile în care relația juridică ce justifică dreptul subzistă (ex: moștenitorul arendașului continuă exploatarea terenului). În cazul dreptului convențional, transmisibilitatea depinde de prevederile contractuale. Dacă nu se prevede expres că dreptul se transmite, el poate înceta odată cu decesul titularului.
4. Cum trebuie redactată o notificare validă de exercitare a dreptului de preempțiune?
Notificarea trebuie să fie scrisă și să conțină elemente esențiale ale ofertei: identificarea exactă a bunului, prețul, condițiile contractului, termenul de răspuns și modalitatea de exprimare a opțiunii. Este important să fie clar că oferta este fermă. Pentru a avea valoare juridică, notificarea trebuie transmisă cu dovada primirii: poștă cu confirmare, executor judecătoresc, curier cu semnătură, e-mail cu semnătură electronică.
5. Dacă nu primesc nicio notificare, pot contesta vânzarea?
Da, dacă ești titularul unui drept de preempțiune și nu ai fost notificat conform legii, ai dreptul să ataci vânzarea în instanță. Termenul general este de trei ani de la data la care ai aflat despre încălcarea dreptului. Poți solicita anularea contractului și, eventual, daune-interese. Trebuie, însă, să poți dovedi că aveai calitatea de preemptor și că nu ai fost informat corespunzător.
6. Ce înseamnă că vânzarea este anulabilă și nu nulă de drept?
Nulitatea absolută înseamnă că un act nu produce efecte de la început. În schimb, nulitatea relativă presupune că actul este valabil până când este contestat de partea interesată. În contextul dreptului de preempțiune, vânzarea făcută fără respectarea dreptului este anulabilă, nu nulă absolut. Doar preemptorul are dreptul să ceară anularea. Dacă nu o face, actul rămâne valabil.
7. Poate fi exercitat dreptul de preempțiune asupra unei donații?
Nu. Dreptul de preempțiune se aplică exclusiv în cazul vânzărilor. Donația este un act de liberalitate, nu un act cu titlu oneros. Prin urmare, nu există obligația de notificare a preemptorilor în cazul donațiilor. Totuși, dacă donația este simulată și ascunde o vânzare, preemptorul poate contesta actul în instanță, demonstrând caracterul fraudulos al operațiunii.
8. Poate fi exercitat dreptul de preempțiune parțial?
Dreptul de preempțiune trebuie exercitat integral, în condițiile stabilite prin ofertă. Preemptorul nu poate cere să cumpere doar o parte din bun sau să modifice condițiile ofertei. Acceptarea parțială sau condiționată nu are valoare juridică și este considerată refuz. Dreptul este de tip „take it or leave it”: se acceptă tot, în forma oferită, sau se pierde prioritatea.
9. Ce se întâmplă dacă sunt mai mulți preemptori cu același drept?
Dacă mai multe persoane au același rang de prioritate, vânzătorul poate alege cui vinde. De exemplu, dacă sunt doi arendași ai acelorași loturi de teren și ambii își exprimă dorința de a cumpăra, proprietarul are libertatea de a alege între ei. Legea nu prevede o ierarhie între preemptori egali, dar trebuie dovedită buna-credință în procesul de selecție.
10. Cumpărătorul este de bună-credință. Poate fi anulat contractul?
Da. Chiar dacă terțul cumpărător nu știa despre existența unui drept de preempțiune, contractul poate fi anulat la cererea preemptorului vătămat. Buna-credință nu protejează împotriva sancțiunii legale. Singura excepție apare dacă vânzătorul a dovedit că a respectat procedura, dar preemptorul a rămas pasiv sau nu a fost de găsit.
11. Care este rolul notarului public în acest proces?
Notarul este obligat prin lege să verifice dacă vânzarea este supusă unui drept de preempțiune și dacă acesta a fost respectat. Poate solicita dovezi de notificare și de răspuns. Dacă notarul constată lipsa procedurii de preempțiune, are dreptul să refuze autentificarea actului. Totodată, notarul poate sfătui părțile asupra riscurilor implicate și poate recomanda consultanță juridică.
12. Poate fi renunțat anticipat dreptul de preempțiune?
În cazul dreptului convențional, da – părțile pot renunța anticipat prin clauză contractuală. În cazul dreptului legal, renunțarea este posibilă doar dacă este expresă și ulterioară nașterii dreptului. De exemplu, un arendaș poate semna un act prin care declară că nu va exercita dreptul la vânzarea terenului. Totuși, renunțarea nu este întotdeauna opozabilă terților sau notarului dacă nu este clar și formalizată.
13. Este valabilă o notificare verbală sau prin SMS?
Nu. Notificarea trebuie să fie scrisă, datată și transmisă prin mijloace care permit dovedirea primirii. Modalitățile informale nu sunt recunoscute ca valide. Legea impune rigoare în această privință, tocmai pentru a proteja toate părțile implicate. Recomandarea este utilizarea serviciilor poștale oficiale, ale unui executor judecătoresc sau ale unui avocat.
14. Dacă preemptorul refuză, mai trebuie așteptat expirarea termenului?
Nu. Dacă preemptorul își exprimă refuzul în mod clar și în scris, vânzătorul poate continua tranzacția imediat, fără să aștepte expirarea termenului. Aceasta este o regulă de eficiență juridică. Totuși, trebuie păstrată dovada refuzului pentru a preveni eventuale contestații ulterioare.
15. Ce se întâmplă dacă vânzarea are loc la un preț mai mic decât cel oferit preemptorului?
Este o situație delicată. Dacă prețul real este mai mic decât cel comunicat preemptorului, se consideră că dreptul a fost încălcat. Preemptorul poate contesta vânzarea și solicita cumpărarea bunului la prețul mai mic. Instanțele au decis în repetate rânduri că dreptul de preempțiune trebuie exercitat în aceleași condiții reale, nu formale.
16. Cum poate preemptorul dovedi că a fost vătămat?
Trebuie să demonstreze că avea calitate legală sau contractuală de preemptor, că vânzarea s-a realizat fără notificare și că ar fi fost în măsură să cumpere bunul. Dovezile pot include documente, extrase bancare, corespondență, martori. Vătămarea nu este prezumată – ea trebuie dovedită concret pentru a obține anularea contractului.
17. Poate vânzătorul să revoce oferta după notificare?
După notificarea preemptorului, vânzătorul nu mai poate modifica sau revoca oferta în mod arbitrar în perioada de exercitare a dreptului. Oferta trebuie menținută fermă pe toată durata termenului legal. O revocare abuzivă poate fi considerată o fraudă la dreptul de preempțiune. Totuși, dacă preemptorul nu răspunde în termen, vânzătorul este liber să retragă oferta.
18. Cine suportă costurile legate de notificare?
Costurile pentru transmiterea notificării cad, de regulă, în sarcina vânzătorului. Este responsabilitatea sa legală să respecte procedura și să se asigure că notificarea ajunge la preemptor. Aceste cheltuieli pot fi minime, dar devin importante dacă se apelează la servicii de executare sau de consultanță juridică. Ele nu pot fi imputate preemptorului.
19. Poate fi suspendat dreptul de preempțiune?
Dreptul de preempțiune nu este supus suspendării de drept. Totuși, exercitarea lui poate fi amânată prin acordul părților, în cazul preempțiunii convenționale. De exemplu, într-un contract se poate stabili că dreptul va deveni activ doar după o anumită perioadă. În cazul dreptului legal, suspendarea poate interveni doar prin efecte obiective – cum ar fi litigii, forță majoră sau indisponibilitatea temporară a bunului.
20. Ce pot face dacă sunt cumpărător și vreau să mă protejez de riscurile preempțiunii?
Cel mai important pas este să soliciți vânzătorului o declarație scrisă privind existența sau inexistența unui drept de preempțiune și să ceri dovezi că procedura a fost respectată. Este recomandabil să implici un avocat care poate verifica actele, clauzele contractuale și eventualele riscuri. În unele cazuri, poți include în contract clauze de garanție juridică prin care vânzătorul își asumă responsabilitatea în caz de litigiu privind preempțiunea.